TUhjnbcbe - 2024/6/30 16:31:00
年上半年，大成都土地市场不再持续年的热度，量涨价跌，逐步回归理性。大部分土地都以底价或低溢价成交，还有部分优质地块“遇冷”，甚至面临流拍的窘境。由于主城区供应紧缺，开拓远郊市场成为了房企拿地的“主旋律”，而在这场土地争夺战中，远郊地价被一次次刷新……话不多说，赶紧来回顾一下年上半年成都土地市场的精彩看点！远郊，C位出道!年上半年，远郊是土地市场当仁不让的“C位”选手。无论从土地供应还是土地成交来看，表现都极其突出。没有一点实力和拿得出手的成绩，怎么能C位出道？我们可以从以下几个方面来看看远郊是否配得上这个称号。1、供应担当：击败主城和近郊，成为供地主力根据年上半年各区域供地数量及面积的统计，在上半年大成都供应的宗土地中，来自远郊的就有宗，占总供应量的48.86%；在上半年大成都供应的总用地面积.47万㎡中，远郊供地面积.56万㎡，占比43.36%。从供地数量来看，上半年供应最多的是双流区22宗，其次为都江堰市20宗，崇州市19宗，青白江区18宗，最少的锦江区只有2宗。从供地面积来看，上半年供应最大的仍然是双流区，共.08万㎡，其次为龙泉驿区、青白江区、都江堰市。不难发现，无论是从供地数量还是供地面积，主城区都呈现紧缩状态，而供地主力主要来自双流区，其次为远郊的都江堰市、崇州市和远郊中唯一被纳入中心城区的青白江区。从整体来看，远郊的供应量超过了近郊和主城，成为当之无愧的供应主力。另外，天府新区成都直管区也是供应大头之一，上半年入市16宗共.81万㎡土地，新区尚在开发建设过程中，拥有富足的土地储备。2、成交担当：成交量占整体52.4%，品牌房企纷纷打call年上半年在大成都范围内，共计成交土地宗，在这宗土地中，共有宗来自远郊，约占整体的52.4%，其中都江堰市以20宗的成交数量成为最大赢家，崇州市、青白江区、简阳市、彭州市、新津县等远郊区域也以不错的成绩在土地市场上崭露头角。通过成交详情，可以发现拿下这些远郊地块的不乏品牌房企。比如在今年上半年首进彭州的人居、美的，首进新津的保利、中洲，首进都江堰的弘阳地产等。在新房限价调控严格的情况下，房企更愿意去远郊的价值洼地寻找更大的利润空间。3、地王担当：楼面地价频刷新，价值洼地逐渐被“填平”年上半年，远郊区域不仅在供地和土地成交方面表现突出，随着品牌房企的入驻，远郊的楼面地价也在节节攀升，青白江、金堂、崇州、简阳、邛崃、蒲江等多个区域的楼面地价都在上半年被刷新，价值洼地也在逐渐被“填平”。低溢价率、底价成交重现，土地市场“凉了”？在年上半年成交的宗土地中，其中有宗都是底价成交，占总成交数量的94.6%。这与年二圈层全面破万、大部分土地高溢价成交的情况形成了强烈的反差，部分网友发出了土地市场是不是“凉了”的疑问。一方面，年以来，地价一路走高，房价却受到限价控制，留给房企的利润空间已经不多，高价地入市想要获得可观的利润变得很难，因此今年上半年房企在竞拍土地时也更为冷静。另一方面，在楼市调控颇为严格的当前，二级市场有限购、限售、限价等多种调控手段，但一级市场却没有限价的控制，今年上半年，成都将“竞配建“作为土地市场调控的重要手段，多宗土地出现了苛刻的出让条件，这也是上半年大部分土地底价或低溢价成交的原因之一。流拍？不存在的！据统计，年上半年在大成都范围内，共有17宗土地流拍，其中住宅用地4宗，综合用地（含住宅）5宗，商业/办公用地6宗，工业用地1宗，其他用地1宗。值得注意的是，流拍地块中不乏一些优质土地。例如在4月11日流拍的两宗天府新区住商用地，这两宗土地经过多轮叫价，从万元/亩的起拍价一路拍到了万元/亩和万元/亩，此时楼面地价已接近破万。最终这两宗地均未达到万元/亩（楼面地价约1.3万元/㎡）的底价流拍了。（详戳：多轮叫价天府新区2块住宅用地还是流拍！谁是地价/房价的推手？）再比如3月27日主城区土拍中，武侯新城.5亩三号宗地，金牛区茶店子57.5亩五号宗地，皆因报名参加人数不足流拍。这两块宗地商业占比都比较高，并且商业地块都有着严格的自持和产业要求。（详戳：华熙元/㎡拿地三圣乡！武侯新城茶店子地块流拍）不难发现，今年上半年流拍的优质地块，并非无人问津，而是受到了“底价”和“竞配建”等因素的严格限制，让成交变得“困难”起来。量涨价跌，土地市场回归理性！根据此前发布的《成都市房地产业发展五年规划》，成都全市年要上市亩经营性建设用地，年上半年，大成都通过招拍挂共组织出让了宗土地，总用地面积.47万㎡，约亩，已经超出全年供应计划。在供应量增多的情况下，成交量也有所增涨。年上半年在大成都范围内，共计成交土地宗，总用地面积.7万㎡，总建筑面积.49万㎡。总成交金额.65亿元。成交楼面价.45元/㎡，平均溢价率19.42%。作为对比，乐居调取了年1~6月大成都土地市场的数据，去年同期，成都成交土地宗，总用地面积.97万㎡，总建筑面积.61万㎡，总成交金额.01亿元。成交楼面价.69元/㎡，平均溢价率62.13%。同比去年上半年，年土地成交宗数上涨36.91%，用地面积上涨71.19%，建筑面积上涨86.51%，土地总成交金额上涨78.89%。另一方面，年上半年和年同期相比，成交楼面价由.69元/㎡跌至.45元/㎡，跌幅约4.25%。受土地供应量加大的影响，年上半年大成都土地成交量相应上涨，在房企拿地逐渐回归理性的情况下，土地价格有所下跌。商业/办公用地占比高，商业环境压力大年上半年成交的宗土地中，商业/办公用地73宗（占比35.78%）、综合用地（含住宅）59宗（占比28.92%）、工业用地32宗（占比15.69%）、住宅用地27宗（占比13.24%）、其他用地13宗（占比6.37%）。对比年同期，成都成交的宗土地中，工业用地64宗（占比47.76%）、商业/办公用地46宗（占比34.33%）、综合用地（含住宅）20宗（占比14.93%）、其他用地3宗（占比2.24）、住宅用地仅1宗（占比0.75%）。通过对比可以发现，年上半年成都市成交的土地中，住宅用地的占比有所增加，工业用地的占比则减少了一半多。商业/办公用地的占比最大，与去年同期基本持平，未来成都的商业环境面临着较大压力。数据说明:1、本文数据来源于数联天下。2、本文统计的大成都范围包括锦江区、成华区、青羊区、金牛区、武侯区、高新区、天府新区、天府新区成都直管区、温江区、郫都区、双流区、龙泉驿区、新都区、青白江区、都江堰市、简阳市、邛崃市、崇州市、彭州市、新津县、蒲江县、金堂县、大邑县。