作者：川渝君
人呀，可供选择的对象越多，眼睛就越花。
恋爱选女朋友如此，买房选区域选地段亦是如此。
本来，已经看中天府新区，可突然冒出一个东部新区来，不管是官方还是民间，提及频次骤然升温，貌似它在未来很长一段时间将处于风口，这就让人心动了。
那么，在新成立的成都东部新区和天府新区（成都直管区）之间，你到底选择哪个地方买房呢？
需要做哪些参考，有何依据，在此，川渝楼市给出参考答案。
01从功能定位看：天府新区和东部新区都值得期待
优势，这是一个非常泛的概念，却必然关乎购房选择。
先来看两大新区为什么而诞生，搞清它们的功能定位很重要。
东部新区定位：
——国家向西向南开放新门户。
——成渝地区双城经济圈建设新平台。
——成德眉资同城化新支撑。
——新经济发展新引擎。
——彰显公园城市理念新家园。
天府新区定位：
以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区。
——构建西部科学发展的先导区。
——构建西部内陆开放的重要门户。
——构建城乡一体化发展示范区。
——构建具有国际竞争力的现代产业高地。
——构建国家科技创新和产业化基地以及国际化现代新城区。
不难看出，两个新区的定位是有区别的，不存在必然的此消彼长。
翻译具体点，*府不会因为推出东部新区，就冷落了天府新区，反之亦然。
前者瞄准的是成渝地区双城经济圈，后者瞄准的是中国西部地区的开放门户地位。
前者属于省级新区，后者属于国家级新区。
二者都能获得国家的*策倾斜，不能说东部新区属于省级，就“矮”了一节，因为其诞生的背景是成渝地区双城经济圈，该经济圈是要打造继京津冀、长三角、粤港澳之后的中国经济第四极。
所以，东部新区和天府新区（成都直管区）来头都不简单，未来都十分可期。
到底在哪里买房，单从它们的定位来看，很难说出个甲乙丙丁。
02从产业布局看：东部新区更倾向于工业，天府新区更宜居
从两个新区的产业布局和经济着力点看，天府新区比东部新区更加宜居。
先来看天府新区的三驾马车：
1、天府中央商务区（天府中心、西部博览城）。
2、成都科学城。
3、天府文创城（中意文化创新产业园）。
由以上图表内容可知，天府新区的产业布局偏“软”，落户企业的办公场所多倾向于写字楼或者户外公园，工业味道不浓。
东部新区是个什么情况呢？
根据四川省人民*府的批复，新成立的东部新区所辖的13个镇，主要就是简州新城、空港新城及简阳城区。
这三大板块都是成都“东进战略”的重要组成部分，他们身处同一战壕，宛如兄弟般坐镇龙泉山东侧。
其实，三大板块还有一个兄弟——淮州新城，只是他未能搭上东部新区的车，未能直接吃上成渝地区双城经济圈建设的*策红利。
这四兄弟各有优势，但品性有着共同点，那就是工业味儿比较浓。
淮州新城，属于工业重镇，依托成阿工业园、金堂工业区，大力发展重大技术装备产业。
简阳城区，历来有着河西重工业、河东重农业的格局，靠成都的一面，即河西，有工业。
空港新城，听名称，就知道有工业味儿，如果引来飞机制造企业，那妥妥的重工业了。
当然，根据实际，空港新城引进的企业更多是研发机构和配套服务类，让企业把生产基地设在空港新城并在空港新城试飞，飞机起起降降，这种可能性极小。
但不管怎样，工业味儿比较浓郁。
关键是，在空港新城的旁边，摆放着一个天府国际机场，这只“神鸟”体积庞大，客运量吞吐巨大。
根据规划，机场一期工程按满足到年，共计万人次、货邮吞吐量70万吨、飞机起降量32万架次的目标设计。
远期工程将建设3条跑道，满足年旅客吞吐量万人次需求。
旅客，下了飞机乘坐地铁、汽车，安静离开。
货物，那必然要车皮拉，仓促存，车水马龙，这会是什么状况呢，只要驾车跑过新都物流大道的人，都会感同身受。
这是地面，天空呢，飞机起降量32万架次，空中每天必然是各类飞机起起落落，噪音是免不了的。
在这种环境下考量居住环境，自然不是绝佳的。
当然，你不能怪天府国际机场，相反，大家要感谢它，有了它，东部新区经济才可做增量，新经济发展才有了新引擎，还能带动周边成德眉资一起发展。
简州新城，它原本属于龙泉驿区与简阳市共建，龙泉驿区主抓经济建设，简阳市主要负责社会事物管理，双方在财税收入、GDP等经济考核指标上按5：5分成，实现互融共赢（此前川渝君对此分析过）。
合作期间，简阳不少工业已集中迁至养马，工业味不可谓不浓。
分析到这里，不难发现，东部新区要发展，落户企业需要的不仅是写字楼，更多的则是工业区、厂房、仓库，与企业更倾向于写字楼办公的天府新区（成都直管区）相比，天府新区（成都直管区）的宜居度更高。
若从宜居角度出发，买房更倾向于天府新区（成都直管区）。
03从地理位置看：17公里：50公里，东部新区出行成本更高
东部新区与成都主城区之间，隔着一座龙泉山，而天府新区（成都直管区）与主城区却连成了一片。
天府广场到天府新区（成都直管区）管委会的直线距离是17.3公里。
天府广场到天府国际机场建设指挥部的直线距离是49.9公里，至于天府国际机场，离成都主城区就更远了。
虽然，东部新区年底就通地铁了，但如此远的距离，进城上班或办事，交通成本更高。
而开车或者打车，成本就更高了。
更重要的是，由于龙泉山的阻隔，总感觉东部新区与成都主城区处于不同的世界。
相比之下，天府新区（成都直管区）给人的距离感和亲和力，要强得多。
04从买房用途看：选好地段选好配套，东部新区适合长线投资
宜居与否，远近与否，仍然不是购房选区的绝对标准。
不同的人，买房有着不同的用途和需求，为了提供更加完善的购房参考，我们不妨对购房者进行分类：刚需族、投资族、养老族。
1、刚需族。
对于刚需族，买房属于自用，更多的是要考虑自己的事业主要在哪里。
明明自己从事的工作是飞机制造或空服培训方面的，在空港新城才能找到收入丰厚的工作，却非要跑到天府新区（成都直管区）去实现刚需房梦，这本身就是一种折腾。
当然，刚需族买房还有其他痛点，像教育、医疗公共配套服务也要考虑。
医疗，后文有详述比对。
教育，目前天府新区（成都直管区）已有较好的规划配套。
小学配套见下表格：
当然，还有其他一些学校，比如成都华兴外国语实验学校（小学部）等。
中学配套见下表格：
此外，天府一中正在热火朝天的建设中。
相比之下，东部新区的教育资源没那么充足。
尤其是空港新城，教育资源配套比较薄弱。
以上表中学校，是全域简阳的中学教育资源，包括职中。
小学教育资源，由于乡镇调整，乡镇名字有较大变化，加上东部新区刚刚成立，许多小学校与资阳未划入东部新区的区域存在进一步规划调整等问题。
故，川渝君暂时无法提供小学资源数据。
但通过已有数据的对比，我们能够更直观的感受到，天府新区的教育配套资源更为完善，东部新区则还有一段路要走。
2、投资族。
对于投资族，考量则不一样，更多的是看中回报，看中升值空间，最好是低买高卖。
由于天府新区（成都直管区）已经发展多年（年获批，准备工作早就开始），低洼价格区相对更少。
而东部新区呢，刚刚成立，成渝地区双城经济圈建设今年才实质性推进，地铁尚未开通，这就留下了许多价格洼地，就为投资买房留下足够操作空间。
举个例子：
川渝君一位朋友几年前为了在成都青羊区投资房产，他长期观察几个片区新学校的规划修建，包括*府的教育发布会、辖区施工告知，乃至托人打听相应规划情况。最终，他在四年前买下一套房，而这套房，最后划入了他预测的那所学校，成了学区房。增值不是一点点，直接翻番。
毫无疑问，东部新区一定有值得大家观察、思考、研判的洼地房价（价格低不等于房屋的价值低）。
不过，由于开往东部新区的地铁尚未开通，好的学校尚未重新定位，医院尚未引进升级，从长远看，可选选择的投资地段非常多。
但同时，川渝君必须强调，留下的坑也特别多，稍不留意，你就可能押错宝。
3、养老族。
对于养老类，不用说，买房要考虑到交通、医疗、公园等诸多公共设施。
简阳交通方便，四通八达。
但更多的考量应该放在地铁口上，因为地铁对于老年人出行较为方便（城际铁路站点单一，进出站实在不便），唯一缺点是地铁口子仍显稀少。
以今年底开通的地铁18号线为例。
位于东部新区境内的站口有三岔湖站、机场南站、T3T4站、T1T2站，真正有卖点的只有第一个，第二个因为太靠近机场未必是绝佳选择。
地铁13号线，分布在东部新区及简阳境内的站点比较多，初步规划有：
石盘镇站、城铁简州站、龙马站、龙简新城南站、简阳西站、葫芦坝站、毛家口站、新机场站。
但致命弱点是13号线分三期建设，全线通车时间在年左右，光一期通车时间就要等到年了。
十年生死两茫茫，对于部分年事已高的老年人，能等到年吗？
再说医疗，目医院医院位于简阳城区，而简州新城、空港新城医疗条件则不容乐观。
以空港新城为例，年4月24日《四川日报》这样描述成都高新东区（与空港新城在空间上高度重合的区域）的卫生医疗改善情况：
由于乡镇卫生中心基础设施不足，高新东区居民要看大病就得前往中心城区。托管之后，成都高新区联医院，启动“互联网+医疗健康”临床会诊平台建设，并在医联体模式的支持下，首次与三岔镇中心卫生院（医院）开通了远程会诊服务。下一步，医院还将在空港新城内两家试点乡镇卫生院建立学科建设、人员培养、项目支持等长效协作机制。
相比之下，天府新区（成都直管区）的医疗卫生条件则不一样：
一是本身离成都主城区近，可进城看病。
医院已在升级提档，产儿科急救中心已于日前顺利通过竣工验收，已于年初正式启用。
三是天府新区在联手主城区名医打造就医环境。
天府新区成都*工委管委会年工作会议披露，年天府新区加快医院、医院天府院区等公共服务配套项目。
05小结
不管是宜居度还是其他公共配套，天府新区（成都直管区）目前相对成熟一些，毕竟，成都向南投入打造了十几年，而打造的力度仍在持续，刚需族、养老族根据自身情况，可供选择。
投资买房，在东部新区若能及时、准确踩到第一波红利，诸如地铁口房，还是十分值得期待的。
但更多的潜力房源，则需谨慎考虑，因为东部新区许多大型项目刚刚起步，辖内规划仍在进行，后期存在许多不确定因素，包括*策的持续性、公共配套的跟进度、板块具体功能的调整，以及整个东部新区范围巨大，打造尚需时日，买房需要做好长线准备。