▲中旅启境花园项目实景图
5月18日，自成都楼市新*发布之后，又有天府新区的南湖时光里（华建集团），青羊区的爱情玺樾万璟（爱情地产），郫都区的云玺小区（龙湖、恒邦），以及成华区的铁投紫瑞府和中旅启境花园共5个项目取证。
其中，除铁投紫瑞府外，其余4个项目都是新盘首次取证，且大部分是“双限地”。新*策出来后，效果需要一段时间才会体现，预计在上述这些项目的报名及成交情况上，就可以窥见一斑。
在上述这几个取证的项目中，我们注意到，作为双限地，首次取证的中旅启境花园项目，位于成华区理工大学三环外侧区域，对面就是前期口碑不佳的奥山澎湃城，区域内还有被融创和国贸收购的隆基泰和紫樾风华，中旅将担负起重塑板块价值的重任，意义重大。
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中旅启境花园，位于成华区从森路33号，在成都东三环外侧，距成都理工大学直线距离约1公里左右，周边环境有待改善。
▲中旅启境花园区域示意图（非精确）
资料显示，中旅启境花园项目本次取证，预售证号为蓉预售字第号，预售面积.83平米，于5月19、20日在网上报名。
该项目总占地面积约亩，容积率1.5，建筑总面积10万余平米，总户数户，由26栋建筑组成，主力产品洋房，梯户比为一梯两户，物业费3.8元/平米/月。
中旅启境花园项目，主力户型面积段集中在平米和平米左右两个户型，为刚需及刚改产品，精装单价为-元/平米，其中装修标准几乎统一为元/平米，并未如部分项目一样提高精装标准（升级包）由购房者自愿选择。
据悉，本次中旅启境花园取证的房源系11、12、13、14、16、17号楼，共计套。如报名人数不及房源的3倍，房源类型则包括棚改户，无房户，普通93户。由于该项目位于主城的成华区，需要相应的资格方可购买。
关于户型方面，本次取证房源大部分系11层洋房，主力户型为约平米的三室两厅两卫，以及平米的三室两厅两卫，公摊率在20%以内，属于比较实用紧凑的布局。
▲中旅启境花园项目实景图
单从地段，产品，价格这三个维度来看，精装单价2万出头，能够买到主城三环边上的洋房，的确是非常不错的机会。但是，由于该项目所在的区域环境，以及周边的各种配套等一些不足，使得购房者不得不认真去谨慎对待。
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值得一提的是，当下购房者买房，在关心价格和区域的同时，房子能否如期交付以及是否有烂尾风险，已经成为最重要的指标。
中旅启境花园的开发商是央企中旅集团旗下地产公司，背靠央企国资，基本上没有多大烂尾的风险。
据了解，中旅启境花园的项目用地，由中旅地产于年9月在成都集中供地土拍中竞得，耗资约8.29亿元。
9月16日，年成都第二次集中土拍的第二个拍卖日，中旅地产摘得成华区龙潭街道丛树社区12、13组的约.26亩纯住宅用地，成交楼面地价13元/平米,溢价率7.38%。
该宗地以“限房价、定品质、竞地价”的拍卖方式进行，起拍楼面价元/平米，最高溢价率9.84%,土地最高限价元/平米，毛坯均价限价元/平米，成品住宅比例80%,基础装修标准元/平米。
虽然，中旅启境花园的项目是双限地，但是，由于去年底到现在，市场发生了一些变化，一些双限地的产品入市后，并没有如起初预计的那样畅销，成为3倍热盘，反倒有不少楼盘销售不顺。
所以，中旅启境花园项目是否将大卖，有待市场进一步反馈。
▲中旅千川阅项目实景图
说回中旅地产，事实上，中旅地产系央企中旅集团旗下子公司中旅投资的下属企业。
中旅集团是一家总部在香港的央企，年由港中旅集团与中国国旅集团合并重组而来。目前，中旅集团已形成由中旅旅行、中旅投资、中旅免税、中旅酒店、中旅金融、中旅资产、中旅邮轮七大业务单元组成的产业布局。年8月发布的《财富》中国企业强中，中旅集团排位。
中旅地产则坚持“旅游地产+城市住宅地产”两条腿走路的战略布局，目前已布局港珠澳大湾区、长三角、环京津、成渝经济圈、关中城市群等区域。
年，中旅地产以“旅游地产”方式首进成都。中旅集团全资子公司港中旅宣布将在金堂布局全球第六座、西南首座海泉湾，打造成集运动、社交、艺术为一体的特色文旅产品。
随后，年11月，中国港中旅集团以楼面地价9元/㎡，溢价率51.67%拿下双流东升街道约59.4亩地块，开发建设了双流中旅名门府。年5月，中旅地产加大金堂海泉湾项目土储，以底价3.34亿元摘得金堂县官仓街道合约亩3宗土地。同年底，中旅地产以元/㎡+11%无偿移交比例，总价26.46亿元，拿下新川板块约91亩纯住宅用地，即中旅千川阅项目。
年3月，中旅地产获得天府新区中央商务区的商业用地，净用地面积.72平米，确认将在成都设立中旅集团西南区域总部基地，计划投资10亿元。
加上成华区的新项目，截至目前中旅地产在成都布局的地产类项目，已经达到了5个以上。
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近年来，以旅游产业为核心的央企，中旅集团地产板块的业务量已经跻身房地产行业强。且这一名次，将随着房地产行业的深度洗牌，仍有望更进一步。
▲中旅启境花园区域实景图
我们有足够的理由相信，中旅地产在去年9月拿下成华区龙潭寺板块南侧跟靠近十陵板块的这宗百亩纯住宅用地，与其雄厚的资金实力有关。
百度地图显示，中旅启境花园项目，距离龙潭寺的直线距离约2.5公里以上，距离理工大的直线距离约1.5公里以内，距离十陵汽车站的距离约1.5公里以内，距离十陵板块的蓝光未来项目直线距离约1.2公里。
显然，这个位于东三环外侧的项目，不能完全以龙潭寺板块去判断它的价值，亦无法以十陵板块去判断它的价值。
从成都三环这条环线来看，位于南门、西门、东门的绝大部分板块，绝大部分项目，特别是近年来容积率低于2的低密项目，其市场价格几乎都在3万元/平米左右，如西派金沙、华熙、东叄金茂逸墅等，即便是十陵边上的邦泰宽语单价都在2.5万元/平米左右。
当然，北三环不好过多比较，一方面没有可对标的知名新项目，一方面，新进入市的北湖两个项目，首开金地鹭鸣北湖单价-元/平米，华侨城与中铁建合作的北湖揽樾项目预计与首开项目单价相差不大。
有意思的是，北湖板块，也可以看作龙潭寺板块的一部分，中旅启境花园项目亦可以看作是龙潭寺板块的一部分，而它们之间又有着较大的位置和板块价值差异。
就成都三环而言，说龙潭寺板块是价格洼地，应该是没有什么异议的。而就中旅启境花园项目所在的小区域，我们觉得它仍是成都三环的价值洼地。能否重塑和体现板块价值，未来还得看类似中旅这样的企业对区域的开发和呈现。
▲一街之隔的奥山府九重锦
与中旅启境花园项目一街之隔的正是湖北奥山集团在成都的首个项目“奥山府九重锦”。年9月，奥山集团以元/平米的楼面地价，竞得成华区龙潭街道丛树社区容积率为3的47亩纯住宅用地。此后，奥山集团开发了成都澎湃城，即奥山府九重锦项目，并于年9月、12月，两次取证销售，彼时均价约1.8万元/平米左右，截至目前已经售罄。
据悉，奥山澎湃城项目已延期交付，截至年5月初，该项目周边仍旧打围，偶尔可见有施工人员正在工作。
▲国贸环球融创青云台项目实景图
同在一个区域，与奥山澎湃城和中旅启境花园相隔三环路，直线距离仅米左右的另外一个项目隆基泰和紫樾风华，也是命途多舛。号称五十强房企的隆基泰和于年5月，以总价13.3亿元，成交楼面地价14元/平米，拿下位于成华区龙潭街道丛树社区11组、圣灯街道东华社区8组、东华社区集体的约69亩纯住宅用地，溢价57.61%。
隆基泰和打造的高端系紫樾风华项目，还未开盘就易主了。年上半年，融创联合国贸，接收了隆基泰和成华项目，将项目案名更为国贸环球融创青云台，引入了国资。随后，年10月，该项目取证销售，单价约2万出头，去化并不理想。
从国贸环球融创青云台，奥山澎湃城的情况来看，中旅启境花园项目所在的板块价值尚未被市场全然接受。从公共交通，特别是地铁，以及周边商业配套，医疗配套，学校资源来看，该区域能拿得出手的资源并不多，且尚需等待。
另外，值得一提的是，中旅启境花园项目周边尚有数宗土地，亦包含商业性质的地块有待入市，未来，如果有龙头企业落子并打造重磅商业项目，作为主城区东三环外侧的地段，升值空间还是可以想象的。